We¡¯ve all heard it:  ¡°Buying a home is one of the biggest decisions of your life.¡±  That¡¯s true.  But, it is also one of the most complicated decisions you¡¯ll make in your life.  Not only do you have to worry about personal choices such as location, square footage, and the style of home you want but you also have to fret over the financial aspects.  Who will be your mortgage company?  How much can you afford?  Is it a buyer or sellers market?  

With all these things to think about, it¡¯s no wonder we often overlook one of the most important factors to consider before making an offer on that perfect home ¨C zoning.

Most of us have heard of zoning and zoning codes.  Unfortunately, it¡¯s usually in a negative context.  Like when Uncle Fred wanted to turn his garage into an all-night dance hall and the city planners told him no, or when the latest big box store wanted to move to town and the battle with the planning commission made front page news every day for a week.  Because we only hear about zoning when someone is fighting it, we have the tendency to consider it a burden instead of an asset.  But zoning, for all intents and purposes, is designed to protect the property owner and to preserve the integrity of the area in which the zoning code is applied.  Because of this, it is imperative to check the zoning of any property you wish to purchase before you make your offer.

While this article primarily addresses residential zoning codes, there are zoning codes for all sorts of property uses including agriculture, business, industrial, and natural use.  If the home you are considering is located in one of these or another non-residential zone, you will need to consult with your city or county zoning department to find out if a residence is a permitted use.  If it is not a permitted use your mortgage company may refuse to mortgage the property, even if the zoning official has decided not to pursue enforcement against the illegal use. 

Residential zones consist of three basic types:  Single Family Residential, Two Family Residential and Multi-Family Residential.  These three types can be further broken down into urban and rural residential zones.  The specific names of the zones are often different from town to town, so familiarize yourself with your town¡¯s zoning code titles before beginning your home search.

One of the first things to find out when you¡¯ve found a home you are interested in is whether the current use and your intended use are permitted in that zone.  As mentioned above, a single-family residence is not always a permitted use in certain zones.  Also, if the home you are considering is in a residential zone consider the other uses and vision you have in mind for your future home.  Do you plan to run a business from your home?  Were you planning to convert the garage into a small rental apartment?  Perhaps you have lived in an apartment complex for many years and now that you can afford a home of your own the last thing you want is an eight-plex built on the lot next to you.  These are issues to investigate prior to buying the home.  After all, who wants to own the house of their dreams only to find out certain aspects of their dream are not feasible?

Another aspect of zoning to consider before purchasing is setbacks.  A setback, in layman¡¯s terms, is a specified amount of distance from a property line which cannot be occupied by a structure.  The primary purpose of setbacks is to prevent adjoining lot owners from building homes almost adjacent to each other along a property line or to prevent homes from being built right up against a sidewalk or street side.  If a home encroaches into a setback, which happens often with homes built prior to the implementation of zoning codes, you again run the risk of mortgage difficulties or limitations on the expansion of your home.  

Zoning codes also regulate minimum lot size, lot width and building height and can assist you in your search for the perfect home.  For example, if you are looking for a neighborhood with homes located on lots one acre or larger, visit your zoning office to find out which zones have a required minimum lot size of one acre and in what parts of your town or county those zones are located.  That way you won¡¯t waste your time looking at homes on lots smaller than you want.  And again, if you find a home situated on a lot smaller than the minimum you will want to check with the zoning office and your mortgage company to find out what kind of restrictions will apply.

As you can see, zoning can have a significant impact on the home you choose and how you use that home.  Buying a home can be very stressful and the last thing you need is a surprise three days before closing.  To make your new home purchase a little less stressful, visit your local zoning office first.  Find out what zoning codes exist and where, so that when you do find a home it really will be the perfect home.