Your home is an investment.  And, like any other investment, it needs proper management.  

One of the most important management tools you have when it comes to your mortgage is knowing when to refinance your home. The primary reason for refinancing a mortgage is to reduce your monthly mortgage payment and reduce the long-term interest cost of your mortgage.  

How often should you refinance your mortgage?  The answer to that can depend on several factors, but all things considered, you need take a good hard look at your mortgage any time rates drop by 1.5%.

This is especially true if you have an adjustable rate mortgage.  An adjustable rate mortgage is always somewhat of a gamble, but many experts believe that the odds are especially bad for the homeowner any time that fixed rates drop below 8%.  Certainly when fixed rates are in the 6% range the probability of them going higher far exceeds the possibility of them going lower. This makes holding an adjustable rate mortgage a very bad gamble.

There are drawbacks to refinancing a mortgage, however, that you need to be aware of.

Generally speaking, if you have paid on a 30 year mortgage for, say, three years ¨C leaving you with 27 years of payments left ¨C and then you refinance, your new mortgage will be for 30 years.

So while there may be a pocketbook savings when you refinance, many people can¡¯t stand losing 3 years of time on their mortgage.  

This problem is compounded if rates continue dropping and you continue refinancing and extending your mortgage out to 30 years with each new refinance.  It can seem after a while as if you will never be out from under the yoke of a monthly mortgage payment.

A solution to that problem can be as simple as talking to your lender.  Many lenders will allow a refinanced mortgage to be extended by fewer than 30 years; in some cases they will allow the new loan to be paid off in the same number of years as were due on the original mortgage.

It is also possible that refinancing with a 20 year or a 15 year mortgage would work for you.  There are mortgage calculators available online which can help you crunch these numbers and come up with a figure that¡¯s right for you.

But even if your lender is being hard-nosed and requiring your newly refinanced loan to extend for 30 years, there still may be a way for you to get what you want.  The trick is to make sure your new loan does not have a prepayment penalty.

As long as there is no prepayment penalty on the new loan all you have to do is to make extra payments on your principal either on a monthly basis or on an annual or bi-annual basis and you will substantially reduce the time necessary to pay off a refinanced 30 year loan.

Carefully read all loan documents before signing them.  It routinely happens that a loan officer will tell you one thing, but the contract department will write the contract using standard boilerplate which changes everything you have spent so much time negotiating.

Do not be afraid to tear a loan document in half in front of your loan officer.  Sometimes this is the only way to make your point understood.

Be aware that loans which are advertised as ¡°no points and no fees¡± are seldom, if ever, free.  In most cases you will pay a higher interest rate to get a ¡°free¡± loan.  In many cases the points and fees are merely rolled into the loan and you pay them off over the life of the loan.  In either case, the loan is not ¡°free¡± from points and fees.

Again, by using the mortgage calculators available online, or the mortgage calculator provided by your lender, you can make all of these comparisons.  It may be time-consuming to make the comparisons, but the savings to you can be substantial over the long run.