In the mortgage qualification process there are usually two main factors that will prevent you from getting an approval; overextended credit and negative marks on your credit report. It¡¯s important to be fully aware of both your expenditures each month and the contents of your credit report.  Because each individual situation is different, sometimes other issues may arise that appear questionable to potential lenders, but with a little planning you can alleviate the hesitance and gain the approval you need for your next mortgage.

Too many obligations

Even if your credit report is sparkling clean and your Fair Issac score is high, lenders may be slow to approve you if you¡¯ve exceeded your debt ratio.  The debt ratio is the percentage of long-term debt you have in comparison to your gross monthly income.  Usually ranging between 29 and 32 percent, lenders calculate the amount of debts you pay each month in conjunction to your income.  If you exceed the limit you¡¯ll either be turned down or the amount you can qualify for will be considerable less. It¡¯s easy to get caught up in easy credit offers and other loans that while they may immediately help your situation they can be crippling later on.

If you¡¯ve been turned down because you have too much credit or outstanding long term debt consider paying off some of the debt before you attempt again to qualify.  Easier said than done in most cases, but it is possible to whittle away at credit cards and car payments over time.  Even over six months it¡¯s possible to eliminate a few debts and gain surer footing in the mortgage arena.  If you have property that you¡¯re considering renting out, some lenders will accept a copy of a lease showing that you won¡¯t personally be paying the mortgage payment.  Eliminating a payment from the figures can substantially increase your chances of qualifying.

POOR PAYMENT HISTORIES, REPOSESSIONS AND FORECLOSURES

Not a pleasant topic of conversation for anyone whose had to deal with any of the above, but they are a very valid reason lenders deny people for loans everyday.  How does one get around these rather nasty little blemishes that plague a fair share of credit reports?  Time, repayment and patience is really the way to smooth these over.  The golden time frame for negative marks on credit reports is seven years.  And this is true to a point, however, if there are issues on your credit report that require some sort of settlement or other satisfaction you need to address these immediately.  While it may lower your credit score initially, the end result can definitely be an approval instead of a denial.  In the case of a car repossession, more than likely the car has been sold at auction.  Because cars never sell for what¡¯s owed, there will be a balance.  Making payment arrangements with the company and paying the remaining balance off is much more favorable to a potential lender then an outstanding balance.

Home foreclosures are a different story all together. Usually a foreclosure occurs for circumstances that aren¡¯t to be helped no matter how hard a person tries.  It¡¯s especially important to document the reason the foreclosure occurred.  Job loss, personal illness and natural disaster are just some of the possibilities, but be prepared to explain your circumstances.  And rest assured, just because you¡¯ve had a foreclosure it doesn¡¯t necessarily make you the perfect candidate for an immediate denial. 

QUICK TIPS¡­

- Be ready and armed with documentation to prove and add credibility to any negative marks on your credit.  Sounds like being ready for court, but in a sense it is.  You have the burden of proving you¡¯re a reliable, stable and readily able person fully prepared to make payments on a loan for a home.

- Let some time elapse between the dates of your previous collection items, or new loans you¡¯ve taken on cars or other properties before you attempt to qualify again.  If your credit score has been hit with inquiries from recent purchases and other loans, give them some time to ¡®season¡¯ as they say in the finance industry.

-Keep all your receipts and other documents that will help you show your reliability towards your obligations.  Some small loan companies and credit unions don¡¯t report certain types of loans to credit agencies.  In that, you¡¯ll have the proof you¡¯ll need for potential home loan lenders showing you¡¯ve been responsible with your finances to this point.  

- Save money.  This is always much easier said than done, but the truth is - the more money you have to put down the more equity you¡¯ll have in the property to begin with and the more likely you¡¯ll be to qualify.

- If you are considering purchasing both a home and a new vehicle, wait on the car.  Make the big purchase first; let about six months or more elapse before you attempt to purchase a car.  I think most people will agree that a home is more important and a better investment than a car.  In that, waiting to purchase the latter will help you immensely when it comes to home lenders pouring over your life¡¯s history to determine whether or not they want to loan you money.

After reading all this it¡¯s clear how important responsibility with the financial aspect of your life really can be.  But, don¡¯t worry.  If some of these things still worry you speak with a reputable mortgage broker, escrow agent or other real estate professional that can guide you through the channels appropriate for your situation.  With today¡¯s interest rates, the surge of mortgage lenders fighting for business and the ability to meet and work with many financial scenarios, no situation is hopeless.